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Bénin/Fixation du prix du m2 : Les clarifications de Xavier Zola, spécialiste des questions foncières

Dans cet entretien, Xavier Zola, spécialiste des questions foncières, nous éclaire sur le contenu de l’arrêté ministériel fixant le prix du m2 pour les transactions foncières et immobilières au Bénin. Un acte qui suscite de nombreux commentaires sur les réseaux sociaux depuis sa publication.

Pourquoi faut-il recourir à cette sorte de répertoire de prix du mètre carré ?

Il faut commencer à faire remarquer qu’il ne s’agit pas d’un encadrement des prix des transactions foncières et immobilières qui ont lieu entre personnes physiques ou personnes morales de droit privé telles les associations, les ONG, les entreprises et autres. Nous sommes dans un système de libéralisme économique où l’Etat ne s’engagerait à tailler dans du marbre des prix à pratiquer pour ce genre de choses. Les prix sont librement fixés entre le vendeur et l’acheteur et vont continuer à l’être avec le jeu de l’offre et de la demande.

S’agissant de l’arrêté pris par le Ministre des Finances et qui circule abondamment ces derniers jours, il est question pour l’État de réglementer le travail des services des impôts quant au calcul et à la perception de la taxe sur la plus-value immobilière. Quand on parle de la plus-value immobilière, il faut voir simplement le bénéfice réalisé par un vendeur d’un bien immobilier en faisant la différence entre le montant auquel il avait acquis le bien immobilier et le montant auquel il le cède. L’arrête indique les prix de référence minimum à appliquer par les services des impôts pour calculer et prélever la taxe sur la plus-value même s’il arrivait que les montants déclarés par les parties pour la transaction sont en deçà des seuils mentionnés.

Au-delà de cela, la prise dudit arrêté s’inscrit, à la suite des initiatives précédentes, dans la dynamique instaurée par le Gouvernement du Président Patrice TALON de réorganiser l’encadrement des transactions immobilières et d’exploiter tout le potentiel que représente le foncier. Au cours des formalités consécutives à une transaction foncière (vente, achat, donation, …), la taxe sur la plus-value sera payée par le vendeur. Pour sa part, l’acquéreur continuera à payer la taxe d’enregistrement comme par le passé. C’est une certaine justice qui est rétablie pour que le vendeur puisse apporter sa part dans l’effort national de mobilisation des ressources.

Pensez-vous que cela va arrêter les spéculations et autres dans le milieu ?

Encadrer le travail des services des impôts pour le calcul et le recouvrement d’une taxe est une chose, arrêter les spéculations et freiner les contentieux fonciers en est toute une autre. Il s’agit de deux choses différentes sur des tableaux distincts. Néanmoins, il se peut que les vendeurs et acquéreurs de terres choisissent d’utiliser les prix indiqués dans l’arrêté pour inspirer la fixation des prix de leurs opérations de cession. Le sens dans lequel l’information s’est répandue dans le pays pourrait favoriser cet état de chose. Il faudra attendre pour observer les comportements des uns et des uns. Dans ce cas, les économistes spécialisés nous diront si c’est une bonne chose pour le marché foncier dans notre pays, lequel marché foncier a une contribution importante à apporter dans le développement économique et le climat social. Le risque qui apparait est l’éventuel frein relatif à l’accomplissement du fait des frais à payer et qui ont tendance à décourager certains. Et pourtant, tout le monde gagnerait à sortir de l’informel pour sécuriser ses acquisitions.

En quoi cela protège les acteurs, notamment les vendeurs de parcelle ?

Tout le dispositif mis en place vise surtout à responsabiliser chaque acteur intervenant dans la formalisation d’une transaction foncière et immobilière. Il est à rappeler que les parties doivent observer les conditions préalables relatives à la propriété ou présumée propriété du cédant, à la nationalité de l’acquéreur et aux mesures spécifiques si la transaction a lieu milieu rural. Ensuite, les deux parties doivent se présenter devant un notaire ou devant le maire de la commune de situation de la parcelle avant toute autre chose, surtout pour vérifier les conditions préalables. L’acquéreur ne doit donc plus engager ses ressources sans ces précautions. Puis, à l’étape de l’enregistrement, le vendeur payer la taxe sur la plus-value et l’acquéreur paie la taxe d’enregistrement.

Source : Thanguy AGOI’s virtual house

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